Kurzfristige Vermietung von Grundstücken
Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerbefreit. Zum Grundstück gehören auch die mit dem Grund und Boden verbundenen wesentlichen Bestandteile, das sind insbesondere das auf dem Grundstück errichtete Gebäude und Gebäudeteile (Geschäftslokale, Zimmer etc.).
Die unechte Umsatzsteuerbefreiung für die Grundstücksvermietung ist aber seit 1.1.2017 unter bestimmten Voraussetzungen auf die kurzfristige Vermietung nicht mehr anzuwenden und wird dadurch zwingend umsatzsteuerpflichtig.
Voraussetzungen für eine zwingend steuerpflichtige kurzfristige Vermietung:
- Wenn die Vermietung von Grundstücken während eines ununterbrochenen Zeitraumes von nicht mehr als 14 Tagen (kurzfristige Vermietung) erfolgt,
- der Unternehmer das Grundstück sonst nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (steuerpflichtige, echt steuerfreie Umsätze und Umsätze, die bei der Aufteilung der Vorsteuer außer Acht bleiben),
- für kurzfristige Vermietungen und/oder
- zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses verwendet.
Wird das Grundstück hingegen, neben den Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, auch für Umsätze, welche den Vorsteuerabzug ausschließen, verwendet, so fällt dieser Sachverhalt nicht unter die kurzfristige Vermietung, und es bleibt bei der bisherigen Steuerbefreiung, wie bereits in der Rechtslage vor dem 1.1.2017. Ausgenommen ist die Nutzung für Wohnbedürfnisse.
Vorteil der Neuregelung
Durch die Neuregelung ergibt sich für den Unternehmer meist eine Vereinfachung, da dadurch die Notwendigkeit der Aufteilung von Vorsteuerbeträgen sowie allfälliger Vorsteuerberichtigungen entfällt und der Vermieter nicht mehr mühsam nachforschen muss, ob sein Kunde zum Vorsteuerabzug berechtigt ist oder nicht.
Beispiel: Vermietete beispielsweise ein Hotelier bisher einen Seminarraum zum Teil auch an Nichtunternehmer oder an Unternehmer, die nicht zu mindestens 95% zum Vorsteuerabzug berechtigt waren, konnte er für diese Umsätze nicht zur Steuerpflicht optieren. Hieraus folgte, dass er für Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Seminarraum nicht den vollen Vorsteuerabzug geltend machen konnte, und er musste unter Umständen auch anteilige Vorsteuerberichtigungen aus Vorjahren vornehmen. Da diese Vermietung bisher zwingend unecht umsatzsteuerfrei war, durfte sich der Unternehmer die Vorsteuern nicht voll abziehen und hatte den anteilig nicht abziehbaren Teil der Vorsteuern zu ermitteln, und es war eine Berichtigung der Vorsteuer gemäß § 12 Abs. 10 UStG durchzuführen.
Durch die Neuregelung bleibt diesen Unternehmern die oft mühsame Berechnung der anteiligen Vorsteuerkürzungen künftig erspart.
Variante: Wäre obiges Hotel auch teilweise für unecht steuerfreie Umsätze verwendet worden (nicht parifiziertes Geschäftslokal im Erdgeschoss, das vom Hotelbesitzer unecht umsatzsteuerbefreit an eine Bank vermietet wird), so wird das Grundstück nicht nur für die Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, verwendet. In dieser Variante erfüllt eine kurzfristige Vermietung des Seminarraums an die Versicherung somit nicht die Anspruchsvoraussetzungen der neuen Rechtslage und es ist, wie bisher, unecht umsatzsteuerbefreit, wodurch eine Vorsteuerkorrektur wiederum erforderlich wird.
