Ferienwohnung: <br>Eigennutzung vs. Vermietung <br>
Auch wenn es noch ein wenig dauert, bis der Sommer und die Feriensaison startet, dreht sich unser heutiges Thema um Ferienappartements. Es geht aber nicht um Strandurlaub-Angebote oder die neusten Inneneinrichtungs-Trends. Stattdessen erfahren Sie hier Wichtiges zu den steuerlichen Aspekten von Ferienwohnungen.
# Mieteinnahmen oder Privatvergnügen?
Eine Ferienwohnung (nicht nur) am Meer ist für viele ein Traum. Doch wie sieht es eigentlich steuerlich aus, wenn man nicht das ganze Jahr darin wohnen kann und es teilweise vermieten möchte?
Wird eine Ferienwohnung teilweise privat und teilweise für umsatzsteuerpflichtige Vermietungszwecke verwendet, stellt sich die Frage, inwieweit ein Vorsteuerabzug aus den Anschaffungskosten geltend gemacht werden kann. Und diese Frage ist nicht so einfach zu beantworten. Denn: In der Regel hängt es davon ab, wie lange das Ferienappartement vermietet wird und wie lange es vom Eigentümer privat genutzt wird. Das Bundesfinanzgericht (BFG) hat hierzu eine aktuelle Entscheidung getroffen, die vielen Vermietern zugutekommen könnte.
# Der Vorsteuerabzug und seine versteckten Tücken
In einer aktuellen Entscheidung hat nun das Bundesfinanzgericht (BFG) festgestellt, wie Leerstandzeiten bei der Aufteilung in unternehmerische und private Nutzung zu berücksichtigen sind.
In dem vorliegenden Fall wurde ein Appartement erworben und eine Betreiber-GmbH mit der touristischen Vermietung des Appartements beauftragt. Die GmbH verpflichtete sich zu entsprechenden Anstrengungen, einen bestmöglichen Ertrag zu erzielen.
Die Eigentümer hatten keinen Schlüssel für ihre Wohnung und konnten sich nur wie andere Gäste im Rahmen des Hotelbetriebes gegen Verrechnung von Resort und Betriebskosten einbuchen. Die Berechnung der Privatnutzung hat nach Ansicht der Finanzbehörde wie folgt zu erfolgen:
Privat genutzte Wochen/(privat genutzte Wochen + vermietete Wochen). Die Leerstehezeiten werden bei dieser Methodik außer Ansatz gelassen. Dies führt dazu, dass eine höhere Vorsteuerkürzung notwendig ist.
Dagegen erhob der Vermieter Beschwerde und führte aus, dass die anteilige Vorsteuerkürzung für die zeitliche Privatnutzung der Wohnung wie folgt zu berechnen ist:
Privat genutzte Wochen/52 Kalenderwochen.
# Keine Vorsteuerkürzung für Leerstand
Das BFG sah im konkreten Fall auf Grund der vertraglichen Bestimmungen nur die Zeiträume der tatsächlichen Privatnutzung und nicht auch den Leerstand (anteilig) als privat und gab somit der Beschwerde des Vermieters statt.
# Was kann man aus dieser Entscheidung lernen?
Die Aufteilung der gemischt-veranlassten Aufwendungen für den Vorsteuerabzug hat in der Regel nach dem Verhältnis der Tage der Eigennutzung zu den Tagen der Gesamtnutzung (Vermietung und Eigennutzung) zu erfolgen, soweit eine Selbstnutzung jederzeit möglich ist. Aus dem Erkenntnis ist ersichtlich, dass die konkrete Gestaltung der Verträge unmittelbaren Einfluss auf die Höhe der abziehbaren Vorsteuern haben kann.
# Haben Sie Fragen?
Wir stehen Ihnen gerne bei steuerlichen Fragen zur Vermietung von Wohnungen zur Verfügung. Denn schließlich soll das berühmte Haus am Meer keine steuerliche Belastung darstellen.
