Für die Berechnung der Grunderwerbsteuer bildet der Grundstückswert die niedrigste Bemessungsgrundlage. Der Grundstückswert kann nach zwei Methoden berechnet werden: zum einen mit der Pauschalwertmethode und zum anderen anhand eines Immobilienpreisspiegels. Seit Anfang 2017 sind bei Verwendung eines Immobilienpreisspiegels die Durchschnittspreise der Statistik Austria zu verwenden. Voraussetzung für die Anwendbarkeit dieser Durchschnittspreise ist die Eignung des Objekts für Wohn- oder Geschäftszwecke im Ausmaß von mindestens 50%.
Der niedrigere Wert aus den beiden Berechnungsmethoden kann als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer herangezogen werden.
Nach der Pauschalwertmethode ermittelt sich der Grundstückswert aus der Summe des dreifachen Bodenwerts und des Gebäudewerts.
Bei Verwendung des Immobilienpreisspiegels ist ein Abschlag iHv 28,75% vorzunehmen, dadurch sollen regionale Schwankungen ausgeglichen werden.
Der Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria ist für drei Arten von Grundstücken anwendbar: Häuser, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke. Innerhalb dieser drei Kategorien gibt es weitere Einordnungskriterien wie Bezirk, Grundstücksgröße, Errichtungsjahr, Wohnfläche etc.
Derzeit finden sich auf der Website der Statistik Austria zwei Preistabellen. Die Tabelle für 2015 ist auf Fälle anzuwenden, bei denen die Steuerschuld zwischen 1.1.2017 und 12.6.2017 entstanden ist, für alle späteren Fälle gilt jene für 2016. Anwenderhinweise sollen bei der Ermittlung des Grundstückswertes helfen.
Die Anwenderhinweise und die Tabellen der Durchschnittspreise sind unter folgendem Link abrufbar:
http://www.statistik.at/web_de/statistiken/wirtschaft/preise/immobilien_durchschnittspreise/index.html
Für die grundsätzliche Einordnung in eine der drei Hauptkategorien liefern die Anwenderhinweise keine Definition, sondern nur für die weiteren Kriterien.
Wohnflächendefinition
Die Nutzfläche des Wohnobjekts (Wohnfläche) folgt dem § 17 Abs. 2 MRG (Mietrechtsgesetz) und § 2 Abs. 7 WEG (Wohnungseigentumsgesetz).
Definition im § 17 Abs. 2 MRG:
„Die Nutzfläche, die in Quadratmetern auszudrücken ist, ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen). Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen.“
Hinweis: Da nur die Transaktionen privater Haushalte als Datengrundlage dienen, sind die Durchschnittspreise nicht für ganze Wohnhausanlagen oder Zinshäuser gültig.
Pauschale Berücksichtigung des Grundanteils
Bei Häusern und Eigentumswohnungen ist der miterworbene Grundanteil nicht zusätzlich anzusetzen. Bei Eigentumswohnungen erscheint das durchaus plausibel, da für den Grundanteil kein zusätzlicher Kaufpreis angesetzt wird. Außenflächen (z.B. Balkone) sind allerdings zu berücksichtigen. Dafür gibt es eine eigene Durchschnittspreisaufstellung der Statistik Austria. Auf die exakte Größe und ob z.B. Terrasse und Garten oder nur ein Balkon vorhanden sind, wird nicht abgestellt.
Bei Häusern hingegen kann die nur grobe Einteilung in drei Kategorien (klein-mittel-groß) zu durchaus erheblichen Wertunterschieden führen und daher das Ergebnis nur bedingt sachgerecht sein.
Einzelfälle
Abbruchreife Gebäude
Die Anwenderhinweise der Statistik Austria geben keinen Aufschluss über die Bewertung von abbruchreifen Gebäuden. Ist das Gebäude nicht mehr benutzbar, ist die Nutzfläche nicht mehr zu berücksichtigen und darum greift die Tabelle für unbebaute Grundstücke. Laut Finanzministerium können die Abbruchkosten nicht in Abzug gebracht werden.
Rohbau
Bis zur tatsächlichen Nutzung oder der Erfüllung der Voraussetzungen für die Benützungsbewilligung liegt ein Rohbau vor. Da auch hier keine Nutzung für Wohn- oder Geschäftszwecke möglich ist, sind diese Flächen nicht zu berücksichtigen.
Garage
In den Anwenderhinweisen ist ausgeführt, dass Garagen bei der Flächenermittlung nicht zu berücksichtigen sind. Bei der Pauschalwertmethode hingegen sind Garagen mit 35% der Fläche sehr wohl anzusetzen. Vor allem in teuren Lagen kann die Anwendung des Immobilienpreisspiegels daher zu einem deutlichen Vorteil führen.
Parkplatz
Sowohl Parkplätze im Freien als auch solche in Tiefgaragen sind bei der Flächenermittlung ebenfalls nicht zu berücksichtigen. Auch hier weicht das Pauschalwertmodell ab: 35% der Fläche von Garagenplätzen sind anzusetzen. Parkplätze im Freien bleiben auch hier ohne Ansatz.
Keller
Nach den Anwenderhinweisen sind Kellerflächen nicht zu berücksichtigen, außer sie eignen sich ihrer Ausstattung nach für Wohn- oder Geschäftszwecke. Das Pauschalwertmodell hingegen verlangt den Ansatz von nur 35% der Kellerflächen, die sich für Wohn- oder Geschäftszwecke eignen.
Im Gegensatz zu Garage und Parkplatz bringt hier also die Anwendung des Immobilienpreisspiegels eine Schlechterstellung gegenüber der Pauschalwertmethode.
Dachboden
Dachbodenflächen sind nur zu berücksichtigen, wenn sie sich objektiv als Wohn- oder Geschäftsraum eignen.
Gemeinschaftsflächen
Dienen Flächen mehr als einem Eigentümer (z.B. Stiegenhaus, Gänge) so scheiden diese aus der Berechnung aus. Werden solche Flächen allerdings nur von einem Eigentümer genutzt, handelt es sich nicht mehr um Gemeinschaftsflächen. Bei Häusern sind derartige Flächen immer Teil der Wohnfläche.
Treppen
Auch innerhalb eines Wohnobjektes gelegene Treppen sind bei der Flächenermittlung nicht zu berücksichtigen (gilt für Eigentumswohnungen und Häuser gleichermaßen).
Aufzug
Im Gegensatz zur Treppe zählt der Aufzug zur Wohnfläche, wenn er nur von einem Eigentümer benutzt werden kann. Es gilt die Regelung zu den Gemeinschaftsflächen.
Balkone, Terrassen und Loggien
Offene Balkone und Terrassen zählen nicht zur Wohnfläche, Loggien aber sehr wohl.
Gärten
Bei Häusern sind die Gärten in der Einordnung über die Grundstücksgröße (klein-mittel-groß) enthalten, bei Eigentumswohnungen fällt man bei Vorhandensein eines Gartens in die Tabelle mit Außenflächen.
