11 Jahre Immobilienertragsteuer
Die Immobilienertragsteuer feierte im April ihren 11. Geburtstag. Dies nehmen wir zum Anlass, die Besteuerung von Grundstücken genauer unter die Lupe zu nehmen.
Zuvorderst ist es wichtig zu wissen, wie Grundstücke vor Einführung der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) besteuert wurden: Wurde ein privat angeschafftes Grundstück innerhalb von zehn Jahren (= Spekulationsfrist) verkauft, so war der Gewinn einkommensteuerpflichtig. Außerhalb dieser Spekulationsfrist waren Immobiliengewinne steuerfrei.
Seit April 2012 gilt in Österreich nun bereits die Immobilienertragsteuer.
Was ist ein Grundstück?
Grundstücke können sowohl Gebäude und Gebäudeteile (= Eigentumswohnungen) sein als auch Grund und Boden sowie sogenannte grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte).In welchen Fällen muss Immobilienertragsteuer gezahlt werden?
Sobald eine Liegenschaft gegen Erhalt einer Geldleistung den Besitzer wechselt, fällt die Immobilienertragsteuer an. Demgegenüber stehen Übertragungen ohne entgeltliche Gegenleistung, z.B. Schenkung und Erbschaft. In diesem Fall ist keine ImmoESt zu zahlen, unter Umständen jedoch andere Steuern. Abgeführt muss die Steuer spätestens am 15. des übernächsten Monats nach Eingang des Verkaufserlöses werden.Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?
Der jeweils anzuwendende Prozentsatz für die Immobilienertragsteuer hängt u.a. davon ab, wann das Haus verkauft wurde und ob Umwidmungen stattgefunden haben. Es wird zwischen Neufällen und Altfällen unterschieden, als Stichtag gilt der 31. März 2002. Grundsätzlich ist für die Berechnung der Immobilienertragsteuer der Gewinn heranzuziehen, der sich aus der Differenz des Veräußerungserlöses und der Anschaffungskosten errechnet.Neufälle (= Neu-Grundstücke)
Grundstücke, die ab dem 31. März 2002 angeschafft wurden, gelten als Neufälle. Hier müssen 30 % des Gewinns als ImmoESt an das Finanzamt abgeführt werden. Bei der Berechnung des Gewinns werden vom Veräußerungserlös die tatsächlichen Anschaffungskosten abgezogen. Vom so ermittelten Gewinn können des Weiteren die Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt, die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer und Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen abgezogen werden.Regeleinkünfteermittlung bei Neufällen
Durch Hinzurechnung folgender Aufwände können die tatsächlichen Anschaffungskosten adaptiert und kann im Umkehrschluss der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn gemindert werden:- Herstellungsaufwand (inkl. erstmaliger Einbau von Sanitäreinrichtungen, Zusammenlegung von Wohnungen, Aufstockung, Zubau, Anbau etc.)
- Instandsetzungsaufwand (z.B. Austausch der Heizungsanlage, Fenstertausch, Fassadendämmung, Austausch anderer wesentlicher Gebäudeteile)
Altfälle (= Alt-Grundstücke)
Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 gekauft wurden und somit am 31. März 2012 nicht steuerverfangen waren, da die grundsätzliche zehnjährige Spekulationsfrist gemäß Rechtslage vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 bereits abgelaufen war, gelten als Altfälle. Hier wird der Kaufpreis mit 4,2 % ImmoESt besteuert. Diese 4,2 % ergeben sich wie folgt: Für die Anschaffungskosten wird ein fiktiver Pauschalwert in Höhe von 86 % des Verkaufspreises herangezogen. Der sich daraus ergebende fiktive Gewinn von 14 % des Verkaufspreises wird sodann mit 30 % besteuert.Sonderfall Umwidmung
Bei Altfällen, die nach dem 1. Jänner 1988 umgewidmet wurden (z.B. von Grünland in Bauland), müssen 18 % des Verkaufserlöses als ImmoESt abgeführt werden. Diese 18 % werden mit einer Wertsteigerung begründet, die das Grundstück durch die Umwidmung erfährt. Deshalb werden die pauschalen Anschaffungskosten nicht mit 86 %, sondern lediglich mit 40 % des Erlöses angesetzt. Die übrigen 60 % des Veräußerungserlöses werden wiederum mit 30 % besteuert, woraus sich ein ImmoESt-Satz von 18 % ergibt. Die Regeleinkünfteermittlung kann bei Antrag auf Heranziehen der tatsächlichen Anschaffungskosten auch bei Altfällen und Umwidmungen angewendet werden.Ausnahme: Hauptwohnsitzbefreiung
Immobilienveräußerungen sind von der Immobilienertragsteuer befreit, wenn der Veräußerer- die Immobilie mindesten fünf der zehn vorangegangenen Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt („5 aus 10“-Regel) oder
- die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt und innerhalb eines Jahres verkauft hat.
Ausnahme: Herstellerbefreiung
War man an der Herstellung des Gebäudes als Bauherr beteiligt, ist man ebenfalls von der ImmoESt ausgenommen. Diese Ausnahme argumentiert der Gesetzgeber mit dem finanziellen Risiko der Herstellung. Sie gilt jedoch nur für neue Gebäude, nicht für Zu- oder Umbauten, Fertigstellungen und Renovierungen. Da das Risiko von Kostenüberschreitungen auch bei Beauftragung eines externen Bauherrn verbleibt, gilt die Ausnahmeregelung weiterhin. Sie gilt hingegen nicht für Grund und Boden und anteilig, wenn Teile eines Gebäudes (z.B. Einliegerwohnung) in den vergangenen zehn Jahren entgeltlich vermietet wurden.Steuerbefreiung: Tausch von Liegenschaften
Tauschvorgänge sind im Rahmen von Flurbereinigungs- und Zusammenlegungsverfahren steuerbefreit, sofern ein gültiger behördlicher Bescheid vorliegt. Häufig dienen sie einer Verbesserung der Arbeits- und Produktionsbedingungen in der Forst- und Landwirtschaft oder im Naturschutz und in der Landschaftspflege. Baulandumlegungsverfahren, die von Gemeinden angewiesen bzw. durchgeführt werden, sind ebenfalls ImmoESt-befreit.Steuerbefreiung: Schenkung
Da bei einer Schenkung als unentgeltlicher Veräußerungsvorgang die Berechnungsgrundlage (= Veräußerungserlös) fehlt bzw. keine besteuerbare Gegenleistung erzielt wurde, ist sie von der Immobilienertragsteuer ausgenommen. Da es von dieser Grundregel jedoch Ausnahmen gibt, ist die Steuerfreiheit im Einzelfall zu prüfen.Steuerbefreiung: Erbschaft
Auch im Falle einer Erbschaft wird keine finanzielle Gegenleistung erbracht. Entsprechend entfällt hier gleichfalls die ImmoESt, sofern der Erbe die Immobilie grundbürgerlich übernimmt. Soll die geerbte Immobilie hingegen verkauft werden, unterliegt sie sehr wohl der ImmoESt wie oben beschrieben. Ausnahme: War die Immobilie fünf der vergangenen zehn Jahre Hauptwohnsitz des Erbbegünstigten, entfällt die ImmoESt beim Verkauf.Weitere Steuerbefreiung
Andere Befreiungen umfassen gemeinsame Häuser im Scheidungsfall (inkl. Ausgleichszahlungen) und Grundstücksübertragungen, wenn ein Wohnrecht zurückbehalten wird.Betrieblicher Grundstücksverkauf:
Einzelunternehmen & Personengesellschaften
Wird ein Grundstück veräußert, das zum Betriebsvermögen eines Einzelunternehmens oder einer Personengesellschaft zählt, so gilt der fixe ImmoESt-Steuersatz von 30 %. Ausnahmen vom 30-%-Steuersatz gelten bei betrieblichen Veräußerungen bei:- gewerblichem Grundstückshandel
- vorangegangener Teilwertabschreibung
- Übertragung stiller Reserven
- Zurechnung des Grundstücks zum Umlaufvermögen
- Altgrundstücken: bei Grund und Boden (hier gelten