Wenn Luxus plötzlich steuerlich ungemütlich wird

Wer bisher beim Bau oder Kauf einer besonders hochwertigen Wohnimmobilie mit einem erfreulichen Vorsteuerguthaben rechnen konnte, muss ab 2026 umdenken: Bei sogenannten Luxusimmobilien fällt der Vorsteuerabzug künftig vollständig weg. Damit wird aus manchem steuerlichen Vorteil rasch ein spürbarer Kostenfaktor – selbst dann, wenn die Immobilie ganz „ordentlich“ vermietet wird.

# Vor 2026: Goldene Zeiten für den Vorsteuerabzug

Bislang galt: Wer eine Wohnimmobilie errichtet oder erwirbt und diese im Rahmen einer unternehmerischen Tätigkeit vermietet, konnte die Vorsteuer aus Anschaffungs-, Herstellungs- und laufenden Kosten geltend machen.

Die Vermietung von Wohnimmobilien unterlag dabei grundsätzlich dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 10 %, wodurch sich insbesondere in der Anfangsphase häufig Vorsteuerguthaben ergaben (z.B. 20 % Vorsteuer aus Baukosten gegenüber 10 % Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen).

# Ab 2026: Jetzt wird Luxus auch steuerlich luxuriös

Für Immobilien, die nach dem 31.12.2025 angeschafft oder hergestellt werden, gilt nun:

  • Die Vermietung von besonders repräsentativen Wohnimmobilien ist zwingend unecht umsatzsteuerbefreit
  • Eine Option zur Steuerpflicht ist ausgeschlossen
  • Damit entfällt auch der Vorsteuerabzug für sämtliche damit im Zusammenhang stehenden Aufwendungen

Diese Regelung stellt einen wesentlichen Systembruch dar und kann die Wirtschaftlichkeit entsprechender Investitionen erheblich beeinflussen.

# Wann spricht das Finanzamt von „Luxus“?

Eine Luxusimmobilie liegt vor, wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ab Anschaffung bzw. Beginn der Herstellung folgende Kosten insgesamt mehr als EUR 2.000.000,- (netto) betragen:

  • Anschaffungs- oder Herstellungskosten
  • aktivierungspflichtige Aufwendungen
  • Kosten von Großreparaturen
  • inklusive Nebengebäude und sonstiger Bauwerke

Für sogenannte Zinshäuser gilt eine Erleichterung: Hier ist die Kostengrenze pro einzelner Wohneinheit zu prüfen und nicht für das gesamte Gebäude.

# Luxus bleibt Luxus – egal wer mietet

Wichtig: Die neue Regelung gilt nicht nur bei Vermietungen an Gesellschafter oder nahe Angehörige, sondern auch bei Vermietungen an fremde Dritte zu marktüblichen Konditionen, sofern die Kriterien erfüllt sind.

# Zeitliche Anwendung

Die neuen Bestimmungen gelten ausschließlich für Immobilien, die nach dem 31.12.2025 erworben oder hergestellt werden.

Für bereits davor angeschaffte oder begonnene Projekte bleibt die bisherige Rechtslage aufrecht – die Vermietung unterliegt weiterhin dem 10 %igen Umsatzsteuersatz mit Vorsteuerabzug.

Für die Beurteilung der maßgeblichen Kostengrenze ist auf den Zeitpunkt abzustellen, zu dem der Vorsteuerabzug grundsätzlich geltend gemacht werden könnte – etwa bei Anzahlungen oder Teilrechnungen im Rahmen der Bauphase.

# Praxisfolgen und Empfehlungen

Die Neuregelung hat weitreichende Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen im gehobenen Segment:

  • Wegfall von Liquiditätsvorteilen durch Vorsteuerabzug
  • Erhöhung der tatsächlichen Investitionskosten
  • Anpassungsbedarf bei Kalkulationen und Renditeerwartungen

Wir empfehlen daher eine frühzeitige steuerliche Planung, insbesondere bei größeren Bau- oder Erwerbsprojekten, sowie eine genaue Prüfung der Kostengrenzen.

# Fazit

Mit dem Vorsteuerabzugsverbot für Luxusimmobilien wird die steuerliche Behandlung hochpreisiger Wohnimmobilien grundlegend neu geregelt. Investitionsentscheidungen sollten daher künftig unter geänderten Rahmenbedingungen sorgfältig analysiert werden.