Wahlmöglichkeit bei der Abschreibung von Grundstücken ab 2026

# Bisherige Rechtslage

Wurde eine vermietete Liegenschaft unentgeltlich übertragen (z.B. durch Schenkung oder Erbschaft), musste die Abschreibung grundsätzlich vom Rechtsnachfolger in der bisherigen Höhe des Rechtsvorgängers fortgeführt werden.

Handelte es sich um sogenanntes „Altvermögen“ (nicht steuerverfangenes Grundstück zum 31.3.2012), das erstmalig zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt wurde, waren bisher zwingend die fiktiven Anschaffungskosten als AfA-Bemessungsgrundlage anzusetzen.

In der Praxis war es jedoch oft schwierig festzustellen, ob eine Liegenschaft früher bereits vermietet war und welche Abschreibungsbasis beim Rechtsvorgänger galt.

Daher ließ die Finanzverwaltung bislang eine Vereinfachung zu:
Wurde ein Gebäude des Altvermögens zwar früher vermietet, jedoch seit mehr als zehn Jahren nicht mehr, konnten bei unentgeltlicher Übertragung ebenfalls die fiktiven Anschaffungskosten angesetzt werden.

# Gesetzliche Neuregelung ab 2026

Diese Vereinfachung wurde nun – in leicht modifizierter Form – gesetzlich verankert:

• Ansatz fiktiver Anschaffungskosten ist künftig auch dann zulässig, wenn das unentgeltlich erworbene Gebäude vom Rechtsvorgänger letztmalig vor dem 1.1.2013 zur Einkünfteerzielung genutzt wurde.
• Bei erstmaliger Vermietung besteht nun ein Wahlrecht:
  Statt zwingend die fiktiven Anschaffungskosten anzusetzen, können auch die tatsächlichen Anschaffungskosten gewählt werden – sofern diese bekannt sind und auf Verlangen nachgewiesen werden können.

Damit erhalten Steuerpflichtige mehr Gestaltungsspielraum.

# Steuerliche Auswirkungen während der Vermietung

Der Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten führt in der Regel zu einer höheren AfA. Das kann während der Vermietungsphase zu einer geringeren laufenden Steuerbelastung führen.

Allerdings sind die Folgen bei einer späteren Veräußerung genau zu beachten.

# Auswirkungen auf die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)

1. Bei Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten

Es kommt zu einer sogenannten „gespaltenen Betrachtungsweise“:

• Altvermögen:
  Wertveränderungen bis zum Beginn der Vermietung
  → Anschaffungskosten pauschal 86 % der fiktiven Anschaffungskosten
  → Effektive Steuerbelastung: 4,2 % der fiktiven Anschaffungskosten
• Neuvermögen:
  Wertveränderungen ab Beginn der Vermietung
  → Differenz zwischen Verkaufserlös und fiktiven Anschaffungskosten abzüglich AfA
  → Besteuerung mit 30 %

Die tatsächliche Steuerbelastung hängt somit wesentlich von der Dauer der Vermietung und der Wertentwicklung ab.

2. Bei Verzicht auf die fiktiven Anschaffungskosten

Wird das Wahlrecht nicht genutzt, werden bei der Veräußerung die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % des Verkaufserlöses angesetzt.

Die effektive Steuerbelastung beträgt in diesem Fall 4,2 % des Veräußerungserlöses.

# Fazit: Entscheidung mit Weitblick treffen

Die Wahl der Abschreibungsbasis wirkt sich nicht nur auf die laufende Besteuerung während der Vermietung aus, sondern kann auch die Immobilienertragsteuer bei einer späteren Veräußerung maßgeblich beeinflussen.

Entscheidend ist daher insbesondere:

• Ist eine spätere Veräußerung geplant?
• Wenn ja, in welchem zeitlichen Horizont?
• Wie lange soll die Immobilie vermietet werden?

Die Ausübung des Wahlrechts erfordert eine sorgfältige steuerliche Analyse unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Situation.