Steuerliche Entlastung? Neue Kleinunternehmerregelung für ausländische Vermieter

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Österreich eine erweiterte Kleinunternehmerregelung, die nun auch ausländische Vermieter einschließt. Erstmals haben nicht in Österreich ansässige Vermieter die Wahl: Sie können entweder die unechte Steuerbefreiung als Kleinunternehmer nutzen oder sich für die Steuerpflicht mit Vorsteuerabzug entscheiden. Diese Neuerung schafft mehr Flexibilität und reduziert steuerliche Hürden für ausländische Immobilienbesitzer.

# Bisher: Beschränkung auf Inlandsvermieter

Bisher konnten nur in Österreich ansässige Unternehmer von der Kleinunternehmerregelung profitieren wenn ihre Umsätze EUR 35.000,- (bis 31. Dezember 2024) nicht überschritten.

Für ausländische Vermieter, die in Österreich Einnahmen aus der Vermietung erzielten, galt diese Regelung nicht. Dies hatte zur Folge, dass ihre Umsätze – unabhängig von deren Höhe – steuerpflichtig waren, sofern keine „kleine Vermietung“ im Sinne der Liebhabereibeurteilung vorlag.

# Neu: Kleinunternehmerregelung für ausländische Vermieter

Mit der Gesetzesänderung können nun auch ausländische Unternehmer die Kleinunternehmerregelung in Österreich nutzen, wenn sie zwei zentrale Umsatzgrenzen nicht überschreiten:

EUR 55.000,- Jahresumsatz in Österreich
EUR 100.000,- Jahresumsatz innerhalb der gesamten EU

Diese Änderung soll Wettbewerbsverzerrungen abbauen und administrative Prozesse für ausländische Vermieter vereinfachen.

# Administrative Schritte

Damit ausländische Unternehmer die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen können, müssen sie in ihrem Wohnsitzstaat als Kleinunternehmer registriert sein. Die Finanzverwaltung vergibt in diesem Fall eine spezielle Kleinunternehmer-UID-Nummer mit dem Suffix „-x“.

Einige zentrale Punkte:

Hat ein ausländischer Vermieter neben der Vermietungstätigkeit nur ein Dienstverhältnis, ist das Finanzamt des Wohnsitzstaates für die UID-Nummer zuständig.
Der Unternehmer muss angeben, in welchem EU-Land er die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen möchte.
Keine Fristen für die Umstellung: Da die Regelung zuvor für ausländische Vermieter nicht möglich war, besteht für den Wechsel keine gesonderte Frist.

# Meldepflicht für ausländische Kleinunternehmer

Vermieter, die von der neuen Kleinunternehmerregelung Gebrauch machen, sind verpflichtet, vierteljährlich ihre Umsätze an die Finanzverwaltung zu melden – und zwar für jedes Land, in dem sie diese Regelung in Anspruch nehmen.

Wichtig:
Die Kleinunternehmerregelung bedeutet auch, dass kein Vorsteuerabzug möglich ist. Dies kann insbesondere bei der Anschaffung von Immobilien und größeren Investitionen eine erhebliche Rolle spielen.

# Praxistipp für Vermieter: Steuerliche Vorteile gezielt nutzen

Die Neuregelung kann für Vermieter sowohl Chancen als auch Risiken mit sich bringen. Eine genaue Prüfung der individuellen Situation ist daher unerlässlich.

Bruttomietverträge prüfen:
Bestehende Mietverträge sollten überprüft werden – insbesondere, wenn eine Bruttomiete (inklusive Umsatzsteuer) vereinbart wurde. In solchen Fällen könnte der Vermieter die Umsatzsteuerersparnis als zusätzlichen Gewinn einbehalten.

Anschaffung neuer Immobilien:
Wer eine vermietete Immobilie mit Vorsteuerabzug erworben hat, muss genau abwägen, ob die Kleinunternehmerregelung sinnvoll ist. Denn:

bei einer Option zur Steuerpflicht kann die Vorsteuer von 20 % für Investitionen sofort abgezogen werden.
Später unterliegt die Vermietung für Wohnzwecke jedoch dem ermäßigten Steuersatz von 10 %.
Ein späterer Wechsel zur steuerbefreiten Kleinunternehmerregelung kann zu Vorsteuerkorrekturen führen, insbesondere im Hinblick auf die Anschaffungskosten.

Höhere Einnahmen durch Kleinunternehmerregelung?
Für Vermieter, die ihre Objekte ohne Vorsteuerabzug erworben haben und mit Bruttomieten arbeiten, könnte sich durch die Neuregelung ein echter finanzieller Vorteil ergeben:
➡ Da die Umsatzsteuer entfällt, verbleiben bis zu 10 % höhere Mietentgelte beim Vermieter.

# Sonderstellung Österreichs: Steuerliche Vorteile optimal nutzen

Österreich konnte sich bereits im Zuge des EU-Beitritts eine steuerliche Sonderstellung sichern, die Vermietern weiterhin Vorteile bietet:

20 % Vorsteuer kann geltend gemacht werden,
Vermietungsumsätze für Wohnzwecke unterliegen hingegen nur dem ermäßigten Steuersatz von 10 %.

Diese steuerliche Gestaltungsmöglichkeit bleibt auch unter der neuen Kleinunternehmerregelung bestehen.

# Lohnt sich die Kleinunternehmerregelung für ausländische Vermieter?

Die erweiterte Kleinunternehmerregelung bietet ausländischen Vermietern neue Möglichkeiten, ihre Immobilien steuerfrei zu vermieten und administrative Prozesse zu vereinfachen.

Allerdings sollten Vermieter die Umsatzgrenzen genau im Blick behalten und die individuellen steuerlichen Auswirkungen prüfen. Besonders wichtig ist die Entscheidung zwischen:

Steuerbefreite Kleinunternehmerregelung – keine Umsatzsteuer, aber auch kein Vorsteuerabzug
Option zur Steuerpflicht – Vorsteuerabzug möglich, aber Vermietung unterliegt der Umsatzsteuer

Eine frühzeitige steuerliche Planung ist in jedem Fall zu empfehlen!

Ihr Fidas Team