Wenn in diesem Artikel von Grundstücken die Rede ist, dann handelt es sich hierbei um die Definition des § 30 EStG (Einkommensteuergesetz), in welchem die private Grundstücksveräußerung geregelt ist. Der Begriff des Grundstücks umfasst dabei Grund und Boden, Gebäude und Rechte, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (grundstücksgleiche Rechte z.B. ein Baurecht). Mit Übergeber und Übernehmer sind sowohl männliche als auch weibliche Übergeber und Übernehmer gemeint.
Bei der Übergabe bzw. Übertragung von Grundstücken im Familienverband gibt es immer zwei Seiten der gleichen Medaille welche umgangssprachlich „unter einen Hut gebracht“ werden sollen. Einerseits sind die legitimen Wünsche, Sorgen und auch Versorgungsthematiken der Übergeberseite zu berücksichtigen, andererseits binden einmal getroffene Entscheidungen in der Übergabe die Übernehmerseite oft über Jahrzehnte und können bei falscher Planung große steuerliche Auswirkungen haben.
Der einfachste Weg ein Grundstück zu übergeben ist eine bedingungslose Schenkung. In diesem Fall tritt der Übernehmer in alle Rechte und Pflichten des Übergebers ein. Basis für die Abschreibung sind die fortgeschriebenen Buchwerte des Übergebers. Der Übergeber verzichtet auf sämtliche Rechte und hat auch keine Zahlungen zur zukünftigen Absicherung zu erwarten.
Ein weiterer sehr einfacher Weg ist eine gemischte Schenkung – diese beinhaltet auch eine gewisse Absicherung der Übergeberseite. Dies bedeutet, dass das Grundstück übergeben wird und der Übernehmer entweder Schulden mitübernehmen muss bzw. eine Einmalzahlung an den Übergeber zu leisten hat. Die Schuldenübernahme bzw. Einmalzahlung muss jedoch weniger als 50% des Verkehrswertes des übergebenen Grundstückes ausmachen, damit die Übergabe eine Schenkung ist und nicht eine entgeltliche Übergabe.
Oftmals wurden Grundstücke in einem harten Arbeitsleben zur Altersabsicherung angeschafft. Daher sollen diese auch nach einer zivilrechtlichen Übergabe der Absicherung und Versorgung des Übergebers dienen.
Eine Übergabe unter Lebenden wird dennoch meistens präferiert um eine Übergabe auch gestalten zu können. Um eine Versorgung zu gewährleisten, möchten wir hier 3 Möglichkeiten der Übergabe betrachten: (Unterschiede bei Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr bleiben bei diesen Betrachtungen unbeachtet)
- Schenkung unter Vorbehalt eines Fruchtgenusses:
Grundsätzlich wird der Fruchtgenuss in den §§ 509 ff. des Allgemeinen
Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) geregelt. Es handelt sich dabei um eine Personaldienstbarkeit, welche grundsätzlich mit dem Tod des Fruchtnießers (Übergeber) erlischt. Der Fruchtnießer hat das dingliche Recht eine fremde Sache ohne Einschränkung - aber unter Schonung der Substanz zu gebrauchen. Dingliche Rechte wirken gegenüber jedermann.
Beim Vorbehaltsfruchtgenuss wird das Grundstück dem Übernehmer übertragen, wobei sich der Übergeber das Fruchtgenussrecht an dieser Sache zurückbehält. Es kommt daher zur Übertragung einer belasteten Liegenschaft – das Nutzungsrecht verbleibt beim Übergeber (Fruchtnießer). Der Übergeber ist daher weiterhin der Vermieter der Liegenschaft, und ihm werden auch die Einkünfte zugerechnet. Achtung – in der Regel steht dem Übergeber die Abschreibung für Abnutzung (AfA) nicht mehr zu, da er vereinfacht gesagt nicht mehr Eigentümer der Liegenschaft ist! Der Übernehmer hätte zwar die AfA, kann sie aber mangels Einnahmen nicht geltend machen (Liebhaberei). Um dieser Konstellation auszuweichen, muss zwischen Übergeber und Übernehmer die Zahlung einer Substanzabgeltung in der Höhe der bisherigen AfA vereinbart werden. Diese Zahlungen kann der Übergeber als Werbungskosten ansetzen, und beim Übernehmer sind diese Zahlungen Einnahmen, die der AfA gegenüberstehen, und daher Null ergeben. Seitens des BMF (Bundesministerium für Finanzen) wird die Meinung vertreten, dass bei Verrechnung der Substanzabgeltung ein umsatzsteuerpflichtiger Leistungsaustausch vorliegt!
Im Falle des Fruchtgenusses hat der Übergeber nach wie vor großen Einfluss auf das Grundstück und dessen Vermarktung. Durch die Zahlung der Substanzabgeltung hat der Übergeber weniger Liquidität zur Verfügung als zu Zeiten in denen das Eigentum beim Übergeber lag, da die AfA ja nicht zahlungswirksam war.
Größter Nachteil für den Übernehmer ist vor allem bei älteren Gebäuden die Buchwertfortführung. Dies bedeutet, dass die Abschreibbasis nach wie vor die Anschaffungskosten des Übergebers sind. Bei älteren Gebäuden, die schon lange im Besitz des Übergebers sind, kann es sein, dass die AfA sogar Null ist und somit die vollen Mieten abzüglich der sonstigen Werbungskosten zu besteuern sind. An dieser Tatsache kann auch nichts mehr geändert werden, solange der Übernehmer Eigentümer des Grundstückes ist.
- Verkauf gegen Ratenzahlung:
Zwischen Übergeber und Übernehmer wird ein marktüblicher Verkaufspreis vereinbart. Dieser Kaufpreis wird in eine Anzahl von Raten aufgeteilt, welche dem Versorgungsbedürfnis des Übergebers entsprechen und aus der Vermietung finanzierbar sind. Der vereinbarte Kaufpreis abzüglich des Grundanteils ist beim Übernehmer die neue Basis für die Abschreibung für Abnutzung (AfA).
Die Netto Rate wird beim Übergeber solange nicht besteuert bis die
Summe der Nettoraten bei einem Altgrundstück laut § 30 Abs. 4 Z 2 EStG (am 31. März 2012 nicht steuerverfangen) 86% des vereinbarten Verkaufspreises erreichen. Bei Neugrundstücken bis zum Erreichen der Anschaffung- oder Herstellungskosten. Die übersteigenden Beträge sind mit 30% Immobilienertragsteuer zu besteuern.
Kein Vorteil bei dem nicht auch ein Nachteil lauert. Die Rate ist in eine Nettorate und einen Zinsanteil zu splitten. Der Zinsanteil ist beim Übergeber in die Einkommensteuererklärung aufzunehmen und voll steuerpflichtig und beim Übernehmer Werbungskosten.
Sollte der Übergeber vor der vollständigen Bezahlung der Raten versterben, so werden die offenen Raten der Verlassenschaft zugerechnet. Größter Vorteil eines Ratenkaufes ist die neue Abschreibbasis beim Übernehmer unter Berücksichtigung der Versorgung des Übergebers.
- Verkauf gegen Rentenzahlung:
Ein Verkauf gegen Rente hat gewisse Ähnlichkeiten mit einem Ratenkauf. Es gibt jedoch sehr gravierende und wichtige Unterschiede. Im Falle eines Verkaufs gegen Rente wird kein Kaufpreis sondern eine Rentenhöhe vereinbart. Diese Rente wird lebenslang ausbezahlt. Der Barwert der vereinbarten Rente ist die neue Basis für die Abschreibung für Abnutzung des Übernehmers. Damit also eine dem aktuellen Marktwert der Liegenschaft entsprechende Abschreibbasis für den Übergeber entsteht, muss die Lebenserwartung der Übergebers (statistisch) noch relativ lange sein - wenn die Rente aus den Mieteinnahmen finanziert werden soll, damit es wie beim Fruchtgenuss und der Ratenzahlung zu keinen höheren Belastungen für den Übernehmer kommt. Ein Verkauf gegen Rente muss also langfristig geplant werden.
Die Rente wird beim Übergeber solange nicht besteuert bis die Summe der Renten bei einem Altgrundstück laut § 30 Abs. 4 Z 2 EStG (am 31. März 2012 nicht steuerverfangen) 86% des vereinbarten Verkaufspreises erreichen. Bei Neugrundstücken bis zum Erreichen der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die übersteigenden Beträge sind in die Einkommensteuererklärung aufzunehmen und mit den Regelsteuersätzen zu besteuern. Hierfür ist kein besonderer Steuersatz vorgesehen.
Sollte der Übergeber früher als geplant versterben, so verfallen die Rentenansprüche. Größter Vorteil eines Rentenkaufes ist wieder die neue Abschreibbasis beim Übernehmer unter Berücksichtigung der Versorgung des Übergebers.
Wie Sie sehen gibt es im Rahmen der Übergabe von Grundstücken eine Vielzahl von Gestaltungsmöglichkeiten. Bitte kontaktieren Sie rechtzeitig vor einer geplanten Übergabe Ihren Berater.
