Vermietung und
Verpachtung

Vielleicht hat sich der Eine oder Andere schon einmal gewundert, warum bei der Erstellung eines Mietvertrages nachgefragt wurde, welche Umsätze der Mieter eines Geschäftslokales ausführt. Ist es denn für die Umsatzsteuer nicht egal, ob im Mietobjekt eine Familie wohnt, ein Arzt seine Ordination betreibt oder eine große Handelskette ihre Waren anbietet?

Diese Frage kann nur mit einem klaren „Nein“ beantwortet werden.

Grundsätzlich ist in Österreich für die Umsatzsteuer relevant, zu welchem Zweck die Liegenschaft dem Mieter dient.

Wohnraummiete unterliegt immer dem ermäßigten Steuersatz von 10%. Das gleiche Schicksal teilen auch die Betriebskosten, welche – ausgenommen von den Heizungskosten – mit 10% Umsatzsteuer belastet werden. Nur die Kosten für Heizung werden mit 20% versteuert.

Auch die Beherbergung in Tourismusbetrieben (Hotels, Pensionen, usw.) und die Vermietung von Campingplätzen werden mit 10% versteuert.

Dem Steuersatz von 20% unterliegen die Vermietung und Verpachtung von Maschinen, Garagen, beweglichen Einrichtungsgegenständen (in Wohnungen) und die Heizkosten in Wohnungen.

Alle anderen Umsätze sind grundsätzlich unecht steuerbefreit. Dazu gehören unter anderem Büros, Geschäftsräume, Lagerplätze, Sportanlagen, usw. Diese Steuerbefreiung gilt auch für die Betriebskosten. Allerdings hat der Vermieter bei einer unechten Umsatzsteuerbefreiung auch keinen Vorsteuerabzug. Das kann unter Umständen problematisch sein und zu einer Rückverrechnung von Vorsteuer führen.

Der Vermieter kann aber freiwillig zur Umsatzsteuerpflicht (je Objekt) optieren und hat dann auch den anteiligen Vorsteuerabzug. Allerdings geht das nur, wenn der Mieter selbst mindestens 95% steuerpflichtige Umsätze tätigt. Der Mieter darf also z.B. kein Kleinunternehmer oder Arzt sein, um hier nur einige Beispiele zu nennen. Daher ist es wichtig zu hinterfragen – damit beim Mietervertrag oder auch bei der Rechnungsausstellung keine teuren Fehler passieren – ob der Mieter steuerpflichtige Umsätze im gemieteten Lokal erzielt oder nicht. Der Vermieter hat diese Voraussetzung nachzuweisen. Daher empfiehlt es sich, vom Mieter eine schriftliche Bestätigung einzuholen.

Diese Regelung gilt für neue Miet- und Pachtverhältnisse ab dem 1.9.2012, wenn das Gebäude nicht vom Vermieter errichtet wurde oder mit der Errichtung durch den Vermieter nach dem 1.9.2012 begonnen wurde. Vor diesem Zeitpunkt war die Option auf Umsatzsteuer-Pflicht uneingeschränkt möglich.

Unterliegt die Miete dem Normalsteuersatz von 20%, sind auch alle weiterverrechneten Betriebskosten mit 20% zu belasten.

Aber auch Sie als Vermieter können Kleinunternehmer sein, wenn Ihre Nettoumsätze € 35.000,– nicht übersteigen. In diesem Falle müssen Sie keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen, dürfen aber natürlich auch nicht die Vorsteuer in Abzug bringen.

Kommentare

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  • Adalyn Lange sagt:

    Auf der Arbeit wurde mir gesagt, dass es gut ist, wenn man sich mit dem Thema Beratung Vermietung einmal auseinander setzt. Jetzt wo ich diesen Beitrag lese, finde ich es wirklich interessant. Ich denke, den Beitrag werde ich mal mit meinen Kollegen teilen.