Vermieten im Familienkreis

Vermieten im Familienkreis

Oftmals steht eine unternehmerisch genutzte Immobilie nicht im Eigentum eines Unternehmens. So kommt etwa der Ehepartner eines Unternehmers in die Funktion eines Vermieters.
Damit eine “Betriebsimmobilie” im Privatvermögen des Unternehmers bleiben kann, werden viele Unternehmen als GmbH geführt. Wird die Immobilie von einer Person angemietet, die in keinem Rechtsverhältnis zum unternehmerischen Betrieb steht, kann im Fall einer Pleite die Immobilie nicht sofort in die Insolvenz einbezogen werden. Wertsteigerungen bleiben zudem meist steuerfrei und Investitionen in die Renovierung sind bei geschickter Vertragsgestaltung schneller abschreibbar und führen zu einer jährlichen Steuerersparnis.

Dokumentation und Fremdüblichkeit

Derartige Konstruktionen sind aber riskant, wenn die Aufspaltung von Eigentum und Nutzung steuerlich nicht professionell durchgeführt wird. Nur ausreichend dokumentierte und nach außen zum Ausdruck kommende Mietverhältnisse, die auch “fremdüblichen” Bedingungen genügen, werden von der Finanz anerkannt. Dabei liegt die Latte gerade für die im eigenen Verwandtschafts- und Einflussbereich abgeschlossenen Mietverhältnisse besonders hoch. Auf eine saubere Dokumentation durch einen schriftlichen Mietvertrag, regelmäßige Bezahlung der Miete und plausible Miethöhen ist zu achten. Andernfalls wird die Immobilie in so genannter “wirtschaftlicher Betrachtungsweise” wieder dem Unternehmer zugerechnet. Damit sind nicht nur die angestrebten steuersparenden Effekte dahin. Im ungünstigsten Fall steht nach unternehmerischen Umstrukturierungen, Unternehmensnachfolgen oder Betriebsaufgaben eine hohe Einkommensteuernachzahlung ins Haus.

Hohe Mieten und Mieterinvestitionen

Eine hohe Miete kann solche Konstruktionen ad absurdum führen. Seit der Senkung des Körperschaftssteuersatzes auf 25 % ist es nämlich oftmals nicht vorteilhaft, eine hohe Miete im Privatbereich zu versteuern, um in der Betriebs-GmbH Steuern zu sparen. Bei GmbH-Lösungen kann eine zu hohe Miete noch dazu zu so genannten “verdeckten Ausschüttungen” und damit zu ungeplanten Steuernachzahlungen im Betrieb führen. Nachteilig können sich auch Bestimmungen im Mietvertrag über vom Mieter vorgenommene Investitionen auswirken. Wird der Mieter verpflichtet, Adaptierungen, Ein- oder Zubauten auf eigene Kosten ohne Ersatzpflicht des Vermieters vorzunehmen, so unterstellt die Finanz, dass der Wert dieser Investitionen dem Vermieter bereits im Zeitpunkt der Fertigstellung der Bauarbeiten zufließt, was ähnlich einer Mietvorauszahlung bei den meisten Vermietern zu einer sofortigen Steuerpflicht im Zuflusszeitpunkt führt. Damit scheitert dann auch der Versuch, die Steuerlast in die Zukunft zu verschieben.

Tipp: Normieren Sie im Mietvertrag eine Pflicht des Mieters zur Wiederherstellung, kombiniert mit einer unbestimmten Ersatzpflicht des Vermieters für diese Investitionen bei Beendigung des Mietverhältnisses. Damit überlassen Sie es dem Mieter, ob und welche Investitionen er vornimmt. Bei Mietverhältnissen im Familienkreis ist diese Verpflichtung nämlich zivilrechtlich völlig entbehrlich und bei Verträgen mit fremden Dritten kann der Vermieter mit anderen Formen der zivilrechtlichen und wirtschaftlichen Absicherung das gewünschte Renovierungsergebnis erzielen – ohne sofortige Steuerlast.

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